INTRODUÇÃO
Entende-se como condomínio um bem ou direito que pertence a mais de um proprietário. Logo, trata-se do direito comum de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
A presente matéria tem por finalidade informar os aspectos societários, com base na Lei nº 4.591/64 e Lei nº 10.406/2002 – Código Civil, bem como a tributação federal e obrigações acessórias federais pertinentes.
ASPECTOS SOCIETÁRIOS
Para fins de constituição do condomínio, caberá analisar as particularidades previstas nas legislações vigentes, conforme detalhado abaixo.
CONSTITUIÇÃO
O condomínio edilício é constituído por testamento, ou ato entre vivos, e é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, no qual deve constar: (Lei nº 10.406/2002, artigo 1.332);
a)O detalhamento das unidades de propriedade exclusiva, separada uma das outras e das partes comuns;
b)A determinação da fração ideal designada a cada unidade, referente ao terreno e partes comuns;
c)A finalidade de cada unidade.
NATUREZA JURÍDICA
Os condomínios na propriedade de imóveis não possuem personalidade jurídica, tendo em vista não serem considerados sociedades de fato, mesmo que deles também participem pessoas jurídicas. (Decreto-Lei nº 1.381/74, artigo 7º).
A natureza jurídica aplicada é a 308-5 – Condomínio Edilício, com base no Anexo V da Instrução Normativa RFB nº 2.119/2022, utilizando o CNAE 8112-5/00 – Condomínios prediais.
INSCRIÇÃO NO CNPJ
Independentemente de não possuir personalidade jurídica, os condomínios edilícios devem se inscrever no CNPJ. (Instrução Normativa RFB nº 2.119/2022, Anexo I, inciso III).
O Ato Constitutivo deve conter: (Instrução Normativa RFB nº 2.119/2022, Anexo VIII, item 1.1.44)
- a) a convenção do condomínio registrada no Registro de Imóveis, acompanhada da ata de assembleia de eleição do síndico, registrada no Registro de Títulos e Documentos (RTD); ou
- b) caso não exista a convenção, a certidão emitida pelo Registro de Imóveis que confirme o registro do Memorial de Incorporação do condomínio, acompanhada da ata de assembleia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ, e da ata de assembleia de eleição do síndico, registradas no RTD.
CONVENÇÃO/REGULAMENTO INTERNO
A convenção de constituição do condomínio deve ser firmada por no mínimo dois terços das frações ideais dos titulares e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, tornando-se, desde então, obrigatória para os titulares de direito das unidades. (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.333 e parágrafo único).
Dentre as normas assentidas pelos interessados, a convenção deve discriminar: (Lei nº 4.591/64, artigo 9º, § 3º; Lei nº 10.406/2002, artigo 1.334);
a)A separação da propriedade exclusiva e as de condomínio, determinando as áreas distintas;
b)A finalidade das diferentes partes;
c)A forma de utilização das coisas e serviços comuns;
d)Qual será a forma, proporção e ônus dos condôminos para as despesas de custeio e extraordinárias;
e)Como serão escolhidos o síndico e o Conselho Consultivo, bem como suas atribuições e a definição da natureza de suas funções, seja gratuita ou remunerada;
f)A forma e prazo para convocação das assembleias gerais dos condôminos, bem como o quórum para os diversos tipos de votação;
g)O modo de contribuição para constituição de fundo de reserva;
h)O modo e o quórum para as alterações de convenção e para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria convenção;
i)O regimento interno, bem como as penalidades a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores.
SÍNDICO/ADMINISTRAÇÃO
O síndico não precisa, necessariamente, ser um condômino, ele deve ser escolhido para administrar o condomínio pelo prazo de até dois anos, com possibilidade de renovação, por meio de assembleia. (Lei nº 10.406/2002, artigo 1.347).
O síndico fica incumbido de: (Lei nº 10.406/2002, artigo 1.348).
I-convocar a assembléia dos condôminos;
II-representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III-dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV-cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V-diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI-elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII-cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII-prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX-realizar o seguro da edificação.
A assembleia pode designar outra pessoa para representar o síndico. (Lei nº 10.406/2002, artigo 1.348, § 1º).
A representação e as funções administrativas poderão ser transferidas pelo síndico a outra pessoa, por intermédio da aprovação da assembleia, exceto se a convenção dispor o contrário. (Lei nº 10.406/2002, artigo 1.348, § 2º).
Ainda, a convocação da respectiva assembleia poderá exonerar o síndico que não prestar contas, praticar irregularidades ou com má administração, desde que com voto da maioria absoluta de seus membros. (Lei nº 10.406/2002, artigo 1.349).
Para fins de prestação de contas, aprovação do orçamento das despesas, contribuições dos condôminos, alteração do regimento interno e, se necessário, eleger um substituto, caberá ao síndico convocar anualmente a reunião da assembleia. (Lei nº 10.406/2002, artigo 1.350).
Um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia caso o síndico não o faça. (Lei nº 10.406/2002, artigo 1.350, § 1º).
Cumpre-se esclarecer que os rendimentos auferidos pelos síndicos são caracterizados como rendimentos pela prestação de serviços e devem ser tributados pelo imposto de renda por meio do recolhimento mensal obrigatório (carnêleão) e do ajuste anual, mesmo na hipótese de dispensa do pagamento do condomínio. (Decreto nº 9.580/2018 – RIR/2018, artigos 118 e 120; Perguntas e Respostas IRPF 2023, pergunta 188).
CONTABILIDADE
Conforme elucida o Conselho Federal de Contabilidade (CFC), não há norma contábil específica, publicada pelo CFC, que doutrine sobre a escrituração contábil de condomínios.
Contudo, caso a administração do condomínio opte por fazê-la, deverá obedecer aos princípios contábeis aplicados a todas às entidades, especialmente os previstos na ITG 2002 – Entidade Sem Finalidade de Lucros, aprovada pela Resolução CFC nº 1.409/2012.
ASPECTOS TRIBUTÁRIOS
Para fins de tributação federal, cabe analisar as particularidades dos rendimentos auferidos, que estão discriminados a seguir.
RENDIMENTOS DE PARTES COMUNS
Os rendimentos decorrentes de locação de partes comuns do condomínio são considerados rendimentos dos condôminos, proporcionalmente a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim. (Ato Declaratório Interpretativo SRF n° 002/2007).
Em se tratando de locatário pessoa jurídica, para fins de retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), será considerado como rendimento de cada condômino o valor proporcional ao quinhão de propriedade que lhe cabe, mesmo que o valor seja recebido integralmente por apenas um deles, conforme estabelecido em contrato. (Solução de Consulta Cosit nº 55/2020).
ISENÇÃO
A legislação prevê a isenção do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) sobre os rendimentos de: (Lei n° 12.973/2014, artigo 3º);
a)Aluguel, uso ou locação de partes comuns do condomínio;
b)Multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou
c)Alienação de ativos detidos pelo condomínio.
Contudo, a isenção somente é permitida observando o teto limite de R$ 24.000,00 por ano-calendário, e também que os valores sejam revertidos em favor do condomínio para cobrir despesas de custeio e extraordinárias, que estejam previstos na convenção condominial e não sejam distribuídos aos condôminos. (Lei n° 12.973/2014, artigo 3°).
PIS SOBRE FOLHA DE SALÁRIOS
Os condomínios de proprietários de imóveis residenciais ou comerciais são contribuintes do PIS/Pasep sobre a folha de salários, conforme previsto no artigo 13, inciso IX da Medida Provisória n° 2.158-35/2001 e Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022, artigo 301, inciso IX.
A base de cálculo da contribuição para o PIS/Pasep incidente sobre a folha de salários mensal corresponde ao total das remunerações pagas ou creditadas durante o mês aos empregados e trabalhadores avulsos que lhe prestem serviços, nos termos do inciso I do artigo 22 da Lei nº 8.212/91. (Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022, artigo 303; Decreto n° 4.524/2002, artigo 50).
A alíquota aplicável do PIS sobre folha é de 1%. (Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022, artigo 304).
RETENÇÕES NA FONTE
A retenção na fonte do imposto de renda e das contribuições sociais (PIS, Cofins e CSLL), em relação aos pagamentos efetuados pelos condomínios, dependerá de quem é o prestador de serviços, assim como outras condições.
PAGAMENTOS À PESSOA JURÍDICA
Em virtude da falta de personalidade jurídica, não há previsão legal para retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), nos pagamentos efetuados pelo condomínio a pessoas jurídicas pela prestação de serviços. (Solução de Consulta Cosit nº 17/2017; Parecer Normativo CST nº 37/72).
Já na hipótese de tomador dos serviços relacionados no artigo 1º da Instrução Normativa SRF nº 459/2004, caberá a retenção de 4,65% das contribuições sociais (PIS, Cofins e CSLL – CSRF), nos termos do § 1º, inciso IV da referida legislação.
O recolhimento da CSRF ocorre no código de receita 5952 até o último dia útil do segundo decêndio do mês subsequente àquele mês em que tiver ocorrido o pagamento. (Lei n° 10.833/2003, artigo 35).
PAGAMENTOS À PESSOA FÍSICA
Embora não tenha personalidade jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda na fonte (IRRF), quando se enquadrar como empregador, perante a legislação trabalhista e previdenciária. (Decreto nº 9.580/2018 – RIR/2018, artigo 681). Logo, cabe ao condomínio reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados, com base na tabela progressiva vigente no mês de pagamento.
Contudo, na hipótese de rendimentos pagos a profissionais sem vínculo empregatício, não cabe a retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), face ao entendimento do Ato Declaratório Normativo CST n° 29/86, também expresso na Solução de Consulta Cosit nº 46/2022.
RENDIMENTOS DE POUPANÇA
Os rendimentos de poupança de titularidade de condomínio edilício estão sujeitos à retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), é responsabilidade da instituição financeira o recolhimento no código de receita 3426. (Solução de Consulta Cosit nº 20/2023; Solução de Consulta Cosit nº 200/2021).
OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
Tendo em vista a ausência de personalidade jurídica, os condomínios ficam dispensados da entrega de algumas das obrigações acessórias federais, as quais serão detalhadas nos tópicos seguintes.
DCTF
Os condomínios edilícios estão dispensados da obrigação de apresentar a DCTF, nos termos da Instrução Normativa RFB nº 2.005/2021, artigo 5º, inciso V.
DCTFWeb
Representa a confissão de débitos das contribuições previdenciárias a terceiros. Substituindo a GFIP e a SEFIP, essa obrigação acessória tem como objetivo relatar à Receita Federal as contribuições previdenciárias e confessar as dívidas, integrando informações do eSocial e da EFD-Reinf em um único local.
eSocial
O eSocial é um sistema unificado de coleta das informações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, unifica o envio de informações pelo empregador em relação aos seus empregados. Ele integra o Sistema Público de Escrituração Digital – SPED (decreto nº 6.022/2007).
DIRF
Pagamento efetuado à pessoa física com vínculo empregatício, sujeito à retenção do imposto de renda na fonte (IRRF), obriga a entrega da DIRF pelo condomínio, segundo a Instrução Normativa RFB nº 1.990/2020, artigo 2º, inciso I, alínea “g”.
EFD-Reinf
A Instrução Normativa RFB nº 2.043/2023, artigo 3º, relaciona as pessoas jurídicas e físicas obrigadas a entregar a EFD-Reinf, ainda que imunes ou isentas. Dentre elas, no inciso VIII, evidencia que deverão entregar a EFD-Reinf as pessoas físicas e jurídicas relacionadas no artigo 2° da Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020; ou seja, aquelas obrigadas à DIRF.
Logo, os condomínios obrigados a entregar a DIRF também ficam sujeitos à entrega da EFD-Reinf, em âmbito federal.
EFD-CONTRIBUIÇÕES
Os condomínios edilícios são dispensados de apresentação da EFD-Contribuições, mesmo que inscritos no CNPJ ou tenham seus atos constitutivos registrados em cartório. (Instrução Normativa RFB nº 1.252/2012, artigo 5º, § 1º, inciso I).
ECD
Considerando que a Escrituração Contábil Digital (ECD) deverá ser apresentada pelas pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas, não caberá a entrega da referida obrigação pelos condomínios, tendo em vista a ausência de personalidade jurídica. (Instrução Normativa RFB nº 2.003/2021, artigo 1°).
ECF
Assim como a ECD, a Escrituração Contábil Fiscal (ECF) também deverá ser apresentada apenas pelas pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas, não havendo assim a entrega pelos condomínios. (Instrução Normativa RFB nº 2.004/2021, artigo 1º).
DIMOB
Com relação à Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), não haverá também a obrigação de entrega, em função da falta de personalidade jurídica do condomínio. (Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010, artigo 1º).
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Fonte: RS Informa & Revista Business
Informativo março/2024